Immobilie verkaufen: der Ablauf in sechs Schritten

1. Den Wert ermitteln

Grundlage jeder Verkaufsentscheidung ist ein realistischer Wert. Online-Rechner geben eine erste Orientierung aus wenigen Angaben wie Lage, Wohnfläche und Baujahr. Für einen belastbaren Preis braucht es den Blick auf die Immobilie selbst: Zustand, Grundriss, Modernisierungen und die Nachfrage in Ihrer Gegend. Diese Einschätzung übernimmt meist ein Makler bei einem Termin vor Ort. In besonderen Fällen, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, ist ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll.

Unterscheiden Sie zwischen Wert und Angebotspreis. Der Wert beschreibt, was die Immobilie am Markt voraussichtlich erzielt. Der Angebotspreis ist eine Entscheidung: Er soll die passenden Käufer erreichen, ohne sie mit einem zu großen Aufschlag abzuschrecken. Wie die Verfahren der Wertermittlung funktionieren, lesen Sie in Immobilienwert ermitteln: die drei Verfahren im Überblick.

2. Unterlagen zusammenstellen

Käufer, Banken und Notar fragen nach denselben Dokumenten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Manche davon müssen Sie bei Ämtern anfordern, und das kann dauern. Beginnen Sie deshalb früh, am besten noch vor dem ersten Gespräch mit einem Makler.

Den Energieausweis schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor. Sie müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, und Immobilienanzeigen nennen die wichtigsten Kennwerte daraus. Ausgenommen sind nur wenige Gebäude, etwa Baudenkmäler. Welche Unterlagen Sie im Einzelnen brauchen, steht in der Checkliste für den Immobilienverkauf.

3. Mit oder ohne Makler verkaufen

Sie können selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen. Ein Makler übernimmt die Bewertung, das Exposé, die Anzeigen, die Besichtigungen und die Auswahl der Interessenten, verhandelt den Preis und bereitet den Notartermin vor. Entscheidend ist, wie viel Zeit Sie selbst aufbringen können und wie gut Sie den Markt in Ihrer Gegend kennen.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB). Der Maklervertrag braucht die Textform. Beauftragen Verkäufer und Käufer denselben Makler, zahlen beide gleich viel. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte an die andere weitergeben. Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest, sie wird vereinbart. Makler aus Ihrer Region finden Sie im Branchenbuch.

4. Vermarkten und besichtigen

Ein gutes Exposé zeigt die Immobilie ehrlich: helle Fotos, ein Grundriss, eine Beschreibung von Lage und Zustand und die Angaben aus dem Energieausweis. Schwachstellen, die Käufer ohnehin entdecken, nennen Sie besser selbst. Das schafft Vertrauen und nimmt Abschlägen in der Verhandlung den Boden.

Besichtigungen bündeln Sie am besten auf wenige Termine in den ersten Wochen, wenn das Interesse am größten ist. Bevor es ernst wird, sollten Interessenten zeigen, dass ihre Finanzierung steht, zum Beispiel mit einer Bestätigung ihrer Bank. So verhandeln Sie nur mit Käufern, die auch kaufen können.

5. Kaufvertrag und Notar

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung ist nur wirksam, wenn ihn ein Notar beurkundet (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag und schickt beiden Seiten den Entwurf vorab. Er ist neutral, erklärt den Inhalt und achtet darauf, dass keine Seite ungesichert in Vorleistung geht.

Nach der Beurkundung lässt der Notar zugunsten des Käufers eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen, holt nötige Erklärungen ein und sorgt dafür, dass alte Grundschulden gelöscht werden können. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

6. Übergabe

Übergeben wird in der Regel, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist. Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest: Zählerstände, übergebene Schlüssel, mitverkaufte Gegenstände und bekannte Mängel. Ab diesem Tag gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Eigentümer wird er, wenn das Grundbuchamt ihn eingetragen hat.

Denken Sie an die Verträge rund um das Haus: Strom, Gas und Wasser melden Sie mit den Zählerständen aus dem Protokoll ab. Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist nach dem Kauf verkauft, muss einen Gewinn unter Umständen versteuern (§ 23 EStG). Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

1. 1
   Wert kennen Online-Einschätzung als Start, Bewertung vor Ort für den Preis.
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   Unterlagen anfordern Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse früh besorgen.
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   Weg wählen Selbst verkaufen oder einen Makler mit klarem Auftrag beauftragen.
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   Vermarkten Ehrliches Exposé, gebündelte Besichtigungen, Finanzierung der Käufer prüfen.
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   Beurkunden Entwurf in Ruhe lesen, Fragen vor dem Termin klären.
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   Übergeben Nach Zahlungseingang mit Protokoll und Zählerständen.