Unterlagen für den Immobilienverkauf: die Checkliste

Warum die Unterlagen so wichtig sind

Ein Kaufinteressent möchte wissen, was er kauft. Seine Bank prüft, ob die Immobilie den Kredit absichert, und braucht dafür Grundrisse, Flächen und Angaben zum Zustand. Der Notar wiederum braucht die Daten aus dem Grundbuch, um den Vertrag zu entwerfen. Fehlt ein Dokument, wartet in diesem Moment jeder auf jeden.

Vollständige Unterlagen haben noch einen zweiten Vorteil: Sie zeigen, dass Sie gut vorbereitet sind. Das nimmt Käufern die Unsicherheit und damit Argumente für einen Preisnachlass.

Für jede Immobilie

• Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Rechte Dritter wie Wegerechte und eingetragene Grundschulden. Ausgestellt vom Grundbuchamt beim Amtsgericht.
• Energieausweis: Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz, mit wenigen Ausnahmen wie Baudenkmälern. Ausgestellt von dazu berechtigten Fachleuten, etwa Energieberatern oder Architekten.
• Flurkarte: der Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Grundstücksgrenzen und Gebäuden, beim Kataster- oder Vermessungsamt.
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten: aus der Bauakte. Fehlen sie, können Sie beim Bauamt Einsicht in die Bauakte beantragen.
• Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung: für Käufer und Bank gleichermaßen wichtig.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung oder Bad belegen, was gemacht wurde.
• Baugenehmigungen: auch für spätere Anbauten, Garagen oder einen ausgebauten Dachboden.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft. Käufer möchten deshalb sehen, wie es um das ganze Haus steht. Die meisten dieser Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage
• Hinweise auf beschlossene oder geplante Sanierungen und Sonderumlagen

Manche Teilungserklärungen verlangen für den Verkauf die Zustimmung der Verwaltung. Ob das bei Ihnen so ist, steht in der Teilungserklärung; die Zustimmung holt in der Regel der Notar ein.

Zusätzlich bei vermieteten Immobilien

Ein Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein (§ 566 BGB). Er braucht deshalb alle Mietverträge mit Nachträgen, die Mieterhöhungen der letzten Zeit, die Betriebskostenabrechnungen und einen Nachweis über die Mietkautionen. Für Kapitalanleger sind diese Unterlagen oft wichtiger als die Fotos.

Bei Erbe oder eingetragenen Grundschulden

Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie, müssen Sie zeigen, dass Sie verfügen dürfen: mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, brauchen Sie von der Bank eine Löschungsbewilligung. Den Ablauf stimmt der Notar mit der Bank ab; Ihre Aufgabe ist, ihm die Bank und die Darlehensnummer zu nennen.

So gehen Sie vor

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   Liste anlegen Gehen Sie diese Seite durch und streichen Sie, was für Ihre Immobilie nicht gilt.
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   Vorhandenes sammeln Oft liegt vieles im Ordner vom eigenen Kauf oder Bau.
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   Fehlendes anfordern Ämter zuerst, denn dort dauert es am längsten.
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   Digital ablegen Jedes Dokument als PDF mit klarem Namen, in einem Ordner.
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   Mit dem Makler abstimmen Er sieht, was für Exposé und Käufer noch fehlt, und bestellt auf Wunsch Energieausweis oder Grundriss.