Immobilienwert ermitteln: die drei Verfahren im Überblick

Wert, Preis und Angebotspreis

Wenn von „dem Wert“ einer Immobilie die Rede ist, ist meist der Verkehrswert gemeint, auch Marktwert genannt. Das Baugesetzbuch beschreibt ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach den Eigenschaften und der Lage der Immobilie und ohne Rücksicht auf persönliche Umstände (§ 194 BauGB).

Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen, weil ein Käufer eine bestimmte Lage unbedingt will oder ein Verkäufer unter Zeitdruck steht. Der Angebotspreis wiederum ist Ihre Entscheidung als Verkäufer. Die Wertermittlung liefert dafür die Grundlage, nicht die Entscheidung selbst.

Das Vergleichswertverfahren

Die naheliegende Frage lautet: Was haben ähnliche Immobilien in der Nähe zuletzt gekostet? Genau so arbeitet das Vergleichswertverfahren. Grundlage sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Die Gutachterausschüsse der Kreise und Städte sammeln sie in ihrer Kaufpreissammlung und leiten daraus Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren ab.

Das Verfahren eignet sich, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt: für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften in gefragten Lagen und für unbebaute Grundstücke. Unterschiede in Größe, Zustand oder Ausstattung werden mit Zu- und Abschlägen ausgeglichen.

Das Ertragswertverfahren

Bei einer vermieteten Immobilie zählt für Käufer vor allem, was sie einbringt. Das Ertragswertverfahren geht deshalb von den nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Davon werden die Kosten der Bewirtschaftung abgezogen, etwa für Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko von Leerstand. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Zinssatz, der die Lage am Markt abbildet, in einen Wert umgerechnet; dazu kommt der Wert des Bodens.

Typisch ist das Verfahren für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und gewerblich genutzte Immobilien.

Das Sachwertverfahren

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus gibt es oft zu wenige Vergleichsverkäufe, und Mieten spielen keine Rolle. Dann hilft das Sachwertverfahren. Es fragt, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, und zieht ab, was durch Alter und Abnutzung an Wert verloren ist. Dazu kommt der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert.

Weil der Markt einen so berechneten Sachwert nicht immer bezahlt, wird das Ergebnis mit einem Faktor an die örtliche Lage angepasst. Diese Sachwertfaktoren ermitteln ebenfalls die Gutachterausschüsse.

Was Online-Rechner leisten

Online-Rechner arbeiten mit statistischen Modellen aus Angebots- und Kaufpreisdaten. Mit wenigen Angaben liefern sie in Minuten eine Spanne. Das ist ein guter Einstieg, um ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen. Was ein Rechner nicht sehen kann: den Zustand von Dach und Heizung, einen besonders schönen Garten, einen ungünstigen Grundriss oder Lärm von der Straße. Für den Angebotspreis braucht es deshalb den Blick vor Ort.

Makler oder Gutachter?

Für einen Verkauf genügt in den meisten Fällen die Einschätzung eines Maklers, der den örtlichen Markt kennt und die Immobilie besichtigt. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: bei einer Erbauseinandersetzung, einer Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Ein Gutachten kostet Geld; fragen Sie vorher ein Angebot an.

Einen ersten Anhaltspunkt für den Boden finden Sie selbst: Viele Länder veröffentlichen die Bodenrichtwerte ihrer Gutachterausschüsse kostenlos im Internet.

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   Online einschätzen Eine erste Spanne mit wenigen Angaben.
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   Unterlagen bereitlegen Grundrisse, Wohnfläche, Baujahr und Nachweise über Modernisierungen.
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   Vor Ort bewerten lassen Ein Makler aus Ihrer Region sieht Zustand und Lage.
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   Angebote vergleichen Welche ähnlichen Immobilien stehen zu welchem Preis im Netz?
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   Bei Bedarf ein Gutachten Wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss.