Vom Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe

Warum ein Notar nötig ist

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b BGB). Eine Zusage per Handschlag oder E-Mail bindet weder Sie noch den Verkäufer. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet: Er berät beide Seiten, erklärt den Vertrag und sorgt dafür, dass niemand zahlt oder übergibt, ohne abgesichert zu sein.

Den Notar können die Beteiligten frei wählen. Häufig schlägt ihn die Seite vor, die die Notarkosten trägt; das ist beim Immobilienkauf üblicherweise der Käufer. Was genau wer bezahlt, regelt der Vertrag.

Der Vertragsentwurf

Vor dem Termin bekommen Sie einen Entwurf. Als Verbraucher sollen Sie genug Zeit haben, ihn zu prüfen; das schreibt das Beurkundungsgesetz vor (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit. Achten Sie besonders auf diese Punkte:

• Kaufpreis und Inventar: Was ist mitverkauft, etwa eine Einbauküche, und ist es gesondert aufgeführt?
• Zustand und Haftung: Meist wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Bekannte Mängel sollten im Vertrag stehen.
• Fälligkeit: Unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird.
• Übergabe: Wann Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen.
• Finanzierung: Eine Vollmacht des Verkäufers, mit der Sie schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für Ihre Bank eintragen lassen können.

Unklarheiten klären Sie vorher mit dem Notar. Änderungen am Entwurf sind bis zum Termin möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind.

Der Termin beim Notar

Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor. Das ist Pflicht und keine Formalie: Sie können jederzeit unterbrechen und fragen. Bringen Sie einen gültigen Ausweis mit. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten, und der Vertrag ist geschlossen.

Nach dem Termin: Vormerkung und Fälligkeit

Jetzt arbeitet der Notar die Bedingungen ab. Er beantragt eine Vormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten. Sie sichert Ihren Anspruch: Ist sie eingetragen, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr wirksam zu Ihrem Nachteil übertragen oder belasten. Außerdem fragt der Notar bei der Gemeinde nach, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt, und holt bei den Banken des Verkäufers die Unterlagen ein, um alte Grundschulden zu löschen.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt Ihnen der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlen Sie, innerhalb der Frist aus dem Vertrag. Parallel erhalten Sie vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer; deren Satz legt jedes Bundesland selbst fest.

Zahlen, übergeben, einziehen

Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer angekommen ist, folgt in der Regel die Übergabe. Halten Sie dabei in einem Protokoll fest, was Sie vorfinden: Zählerstände, Schlüssel, mitverkaufte Gegenstände und Schäden, die neu sind. Ab der Übergabe tragen Sie die laufenden Kosten und die Verantwortung für das Haus.

Eigentümer werden Sie erst, wenn das Grundbuchamt Sie eingetragen hat. Das geschieht, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und das Finanzamt das bestätigt hat. Das kann nach der Zahlung noch eine Weile dauern. Einziehen und renovieren können Sie in der Regel schon ab der Übergabe.

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   Finanzierung zusagen lassen Vor dem Notartermin, damit Sie den Kaufpreis rechtzeitig zahlen können.
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   Entwurf prüfen Inventar, Haftung, Fälligkeit und Übergabe genau lesen.
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   Beurkunden Fragen stellen, unterschreiben.
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   Zahlen Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
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   Übergabe mit Protokoll Zählerstände und Schlüssel festhalten, Versorger informieren.